La location meublée est une pratique de plus en plus prisée aussi bien par les propriétaires souhaitant tirer un meilleur rendement de leur investissement immobilier que par les locataires à la recherche d’un logement clé en main. Pour autant, cette forme de location ne s’improvise pas et nécessite de respecter un certain nombre d’obligations légales, notamment en matière de diagnostic immobilier. Zoom sur les aspects juridiques à connaître pour se lancer dans la location meublée.
Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location meublée
Pour mettre un bien en location meublée, il est impératif de réaliser plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. Ces derniers doivent être annexés au bail lors de sa signature. Les diagnostics immobiliers concernés sont :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il informe le locataire sur la consommation d’énergie du logement et son impact sur l’environnement.
- Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) : il concerne uniquement les logements construits avant 1949 et vise à protéger les occupants contre les risques liés au plomb.
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) : il renseigne sur les risques potentiels auxquels le logement est exposé (inondations, séismes, etc.).
- Le diagnostic amiante : il est obligatoire pour les logements construits avant le 1er juillet 1997 et vise à détecter la présence d’amiante dans les matériaux de construction.
- Le diagnostic électricité et gaz : il est obligatoire pour les installations électriques et/ou de gaz datant de plus de 15 ans.
Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions financières pour le propriétaire, voire la nullité du contrat de bail.
La décence et la conformité du logement meublé
Outre les diagnostics immobiliers, le propriétaire doit s’assurer que le logement loué meublé respecte les critères de décence et de conformité. Cette obligation relève du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques d’un logement décent. Le logement doit ainsi répondre à des exigences en matière :
- De surface habitable : au moins 9 m² pour une pièce principale.
- D’équipements sanitaires : eau potable, WC, douche ou baignoire, lavabo.
- D’équipements de chauffage : installation en bon état de fonctionnement et conforme aux normes de sécurité.
- De ventilation : dispositifs d’aération suffisants et fonctionnels.
En outre, le logement meublé doit être équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre convenablement. La liste minimale des meubles à fournir est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Les garanties et assurances pour la location meublée
Dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire peut demander au locataire de fournir certaines garanties, telles que :
- La caution : un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer hors charges peut être exigé.
- La garantie Visale : il s’agit d’une caution accordée par Action Logement aux locataires remplissant certaines conditions de ressources.
- La garantie des risques locatifs (GRL) : cette assurance facultative permet de couvrir les impayés de loyers et les dégradations du logement.
Le propriétaire doit également souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour se protéger contre les risques liés au logement, tels que les dégâts des eaux ou les incendies. Le locataire, quant à lui, a l’obligation de souscrire une assurance habitation.
Le contrat de bail pour la location meublée
Le contrat de bail pour une location meublée doit être rédigé par écrit et signer par les deux parties (propriétaire et locataire). Il doit mentionner plusieurs informations obligatoires, dont :
- L’identité des parties et leur domicile ou siège social.
- La date d’effet et la durée du bail (un an renouvelable pour une location meublée classique, 9 mois non renouvelables pour les étudiants).
- La description du logement et de ses annexes (cave, parking, etc.).
- Le montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie.
- Les obligations respectives des parties (entretien, réparations, etc.).
Enfin, il est essentiel de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie, qui permettra de comparer l’état du logement avant et après la location. Ce document est indispensable en cas de litige sur la restitution du dépôt de garantie.
En résumé, la location meublée requiert le respect de nombreuses obligations légales en matière de diagnostic immobilier, d’équipements et d’assurances. Le propriétaire doit être particulièrement vigilant quant à la décence et la conformité du logement ainsi qu’à la rédaction du contrat de bail. En respectant ces règles, il mettra toutes les chances de son côté pour profiter pleinement des avantages offerts par ce type de location.
